Apa itu SKMHT dan APHT? Yukk, di simaak...

SKMHT adalah Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan. Apa Gunanya?

 

Saat mengurus KPR di notaris, ada situasi di mana Surat Kuasa untuk Memberikan Hak Tanggungan (SKMHT) ini akan diperlukan. Yaitu saat Anda membeli rumah secara kredit dari developer atau dari pemilik sebelumnya, dan kondisi sertifikat tanahnya masih atas nama developer. Jika yang mengajukan kredit adalah pembeli, maka bank akan meminta SKMHT dari developer.

SKMHT diperlukan kalau ada jeda waktu tanah jaminan tidak bisa dibebani hipotek/APHT (Akta Pemberian Hak Tanggungan), karena sertifikatnya masih nama developer. Kemudian pihak bank atau kreditor dapat mewakili pemberi jaminan (developer) untuk melaksanakan pembebanan hak tanggungan dengan menandatangani APHT.

Intinya, developer memberikan kreditor kuasa untuk mewakilinya, dalam menjaminkan tanah atau bangunan miliknya. Anda bisa melihat ilustrasinya di contoh berikut.

Anda membeli rumah Rp 1 milyar dari developer PT Angin Ribut, maka PT Angin Ribut akan memberikan SKMHT kepada bank tempat Anda mencicil KPR. Hal ini karena Sertifikat Surat Hak Guna Bangunan (SGHB) atas nama PT Angin Ribut telah TERBEBANI APHT atau jaminan sebesar Rp 1 milyar.

Berarti PT. Angin Ribut adalah sebagai TERTANGGUNG dalam hal ini, dan wajib memberikan SKMHT kepada bank sebagai kreditor. Intinya, PT Angin Ribut memberi kuasa kepada bank sebagai kreditor untuk mewakilinya.

Seandainya terjadi sengketa, atau Anda tak dapat membayar cicilan, maka bank yang akan berperan, bukannya developer, dalam hal ini PT. Angin Ribut.

SKMHT wajib dibuat oleh notaris karena membutuhkan akta yang asli. Dalam UU Nomor 4 Tahun 1996 Pasal 4 ayat (5), Hak Tanggungan hanya dapat dibebankan kepada pemilik sah dari agunan tersebut, dalam hal ini telah tercantum secara jelas nama debitur dalam sertifikat.

Apa Itu APHT?

 

 

Kini Anda sudah memiliki SKMHT, bawalah saat Anda mendatangi notaris untuk tanda tangan Akta Jual Beli. Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) mengatur persyaratan dan ketentuan pemberian Hak Tanggungan dari debitor kepada kreditor, terkait utang yang dijaminkan dengan Hak Tanggungan.

APHT (Akta Pemberian Hak Tanggungan), dulu dikenal dengan sebutan hipotek, adalah hak debitur/bank untuk meletakkan hipotek di atas lahan jaminan utang. Ini dengan anggapan bahwa kredit KPR telah disetujui.

Namun, kalau sudah mendapakan Akte Jual Beli, dan bisa balik nama ke pembeli, berarti SKMHT sudah tidak diperlukan lagi.

Pemberian hak ini tujuannya adalah sebagai jaminan pelunasan utang debitor/Anda kepada kreditor sehubungan dengan perjanjian pinjaman/kredit yang bersangkutan. Dalam hal ini, tanah adalah obyek hak tanggungan tersebut, termasuk benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu.

Namun kalau benda-benda itu milik pihak lain, yang bersangkutan/pemilik harus ikut menandatangani APHT-nya.

Ada beberapa hal yang harus Anda ingat. Pembebanan Hak Tanggungan, wajib memenuhi syarat yang ditetapkan dalam UU Hak Tanggungan (UUHT), yaitu: Pemberian Hak Tanggungan harus didahului dengan janji untuk memberikan Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu.

Hal ini sudah tercantum dalam, dan menjadi bagian yang tidak terpisahkan dari perjanjian kredit tersebut, atau perjanjian lainnya yang menimbulkan utang tersebut.

Ada syarat-syarat spesialitas yang wajib dipenuhi dalam Pemberian Hak Tanggungan. Yaitu dicantumkannya nama dan identitas pemegang dan pemberi Hak Tanggungan. Begitu juga dengan domisili para pihak, pemegang dan pemberi Hak Tanggungan.

Tak kalah penting adalah adanya penunjukan secara jelas utang atau utang-utang yang dijaminkan pelunasannya dengan Hak Tanggungan, nilai tanggungan, dan uraian yang jelas mengenai objek Hak Tanggungan.

Pemberian Hak Tanggungan wajib memenuhi persyaratan publisitas melalui pendaftaran Hak Tanggungan pada Kantor Pertanahan setempat (Kotamadya/ Kabupaten).

Anda harus pastikan pada sertifikat Hak Tanggungan sebagai tanda bukti adanya Hak Tanggungan, memuat titel eksekutorial dengan kata-kata "Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa".