Apa itu PPJB ?

   PPJB adalah perjanjian jual-beli antara pihak penjual dan pembeli. Dimana statusnya masih sebatas kesepakatan dan belum ada peralihan hak kepemilikan tanah/rumah secara hukum.
Dengan demikian, di sertifikat masih atas nama penjual, sampai klausul-klausul yang disepakati terpenuhi. PPJB atau Pengikatan Perjanjian Jual Beli umum dilakukan agar properti tidak dibeli oleh pihak lain.

    Tujuan PPJB sebagai pengikat sementara, biasanya sambil menunggu pembuatan AJB resmi di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Singkatnya, PPJB adalah isi kesepakatan penjual untuk mengikatkan diri akan menjual kepada pembeli. Tentunya dengan disertai pemberian tanda jadi atau ‘uang muka’ berdasarkan kesepakatan.

   PPJB atau lebih dikenal surat perjanjian jual beli rumah dibuat pada saat pembayaran harga belum luas. Adapun isi yang tertera pada PPJB antara lain harga, kapan waktu pelunasan, dan ketentuan dibuatnya AJB.

   Poin-poin penting pada PPJB ini meliputi obyek pengikatan jual beli, kewajiban dan jaminan penjual, kewajiban bagi pembeli, dan isi perjanjian pengikatan jual beli sesuai keputusan pemerintah.

Pasal yang Mengatur PPJB

   Pada tahun 1995 telah diatur mengenai PPJB ini dalam Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat No. 09/KPTS/M/1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah. Aturan ini dikeluarkan dengan merujuk pada Undang-Undang Perumahan dan Permukiman tahun 1992.

  Dalam peraturan ini, para pihak yang dimaksud dalam PPJB adalah Perusahaan Pembangunan Perumahan dan Permukiman atau Developer sebagai penjual dan konsumen sebagai pembeli.

  Selanjutnya diatur secara detil tentang kewajiban penjual dan pembeli, jaminan penjual, dan serah terima bangunan. Termasuk juga pemeliharaan bangunan, penggunaan bangunan, pengalihan hak, ketentuan tentang pembatalan pengikatan, akta jual beli, dan penyelesaian sengketa.

  Dalam hal penjual tidak dapat menyerahkan benda sementara pembeli telah lunas, atau jika benda yang diserahkan ternyata tidak sesuai dengan gambar dan spesifikasi bangunan, maka pembeli memiliki hak untuk melakukan pembatalan perjanjian. Selanjutnya penjual wajib membayar uang yang telah diterima, ditambah dengan denda, bunga, dan biaya-biaya lainnya sesuai dengan ketentuan yang berlaku menurut hukum.

   Undang-Undang Nomor 4 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman, mengatur pula bahwa perjanjian semacam ini dimungkinkan. Dalam Pasal 42 ditentukan bahwa rumah tunggal, rumah deret, dan/atau rumah susun yang masih dalam tahap proses pembangunan dapat dipasarkan melalui sistem perjanjian pendahuluan jual beli. Assalkan sudah ada kepastian atas:

1. Status pemilikan tanah
2. Hal yang diperjanjikan
3. Kepemilikan izin mendirikan bangunan induk
4. Ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum
5. Keterbangunan perumahan paling sedikit 20% (dua puluh persen).

   Terhadap ketentuan ini belum diberikan petunjuk terbaru melalui peraturan menteri. Namun dalam prakteknya, pembeli seringkali merasa tidak aman saat benda belum diserahkan sementara sebagian uang pembeli telah masuk dalam rekening milik penjual.

  Apalagi jika kemudian ditengah proses pelunasan, bisa saja terjadi penjual dinyatakan pailit oleh pengadilan. Sehingga posisi pembeli cukup lemah dalam hal ini.